Ratgeber
Kernsanierung: die Reihenfolge entscheidet
Was zu einer Kernsanierung gehört, in welcher Reihenfolge die Gewerke kommen und warum Schadstoffprüfung und Statik vor den ersten Abbruch gehören.
Kernsanierung, Entkernung, Renovierung
Die drei Wörter werden durcheinandergeworfen, meinen aber verschiedene Tiefen.
Renovierung bleibt an der Oberfläche: streichen, Böden tauschen, Bad modernisieren. Sanierung behebt Schäden, etwa Feuchtigkeit im Keller oder einen maroden Dachstuhl. Kernsanierung geht zurück auf die tragende Substanz. Übrig bleiben Fundament, tragende Wände, Decken und meist der Dachstuhl. Alles andere kommt neu.
Die Entkernung ist dabei kein Gegenbegriff. Sie ist der erste Abschnitt davon: das Ausräumen bis auf den Rohbau. Danach beginnt der Aufbau.
Zuerst prüfen, dann abbrechen
Zwei Fragen gehören geklärt, bevor der erste Hammer ausgepackt wird.
Welches Baujahr hat das Haus? Bei Gebäuden, die vor dem 31. Oktober 1993 errichtet oder umgebaut wurden, ist mit asbesthaltigen Materialien zu rechnen, typischerweise in Bodenklebern, Fliesenklebern, Dichtschnüren und Nachtspeicheröfen. Wer die einfach herausreißt, verteilt Fasern durch das ganze Haus und macht aus einem Bauvorhaben einen Sanierungsfall. Was zu prüfen ist, steht im Beitrag Asbest im Haus erkennen.
Welche Wände tragen? In Altbauten lässt sich das nicht am Aussehen ablesen. Eine 11,5 Zentimeter starke Wand kann tragend sein, eine dicke Wand aus Hohlblocksteinen muss es nicht. Diese Frage beantwortet ein Tragwerksplaner anhand der Bestandspläne und vor Ort, nicht der Bauherr mit dem Klopftest.
Beides vor der Entkernung zu klären ist keine Formalie. Danach fehlen die Bezugspunkte, und bereits entfernte Bauteile lassen sich nicht mehr beproben.
Die Entkernung
Gearbeitet wird von oben nach unten und von innen nach außen. Zuerst die Schadstoffe, dann alles Lose, dann Einbauten, Sanitär, Elektro und Heizung, danach Bodenaufbauten, Trockenbau und nichttragende Wände.
Jede Fraktion geht in ihren eigenen Behälter. Das ist keine Ordnungsliebe. Dort sitzt der größte Kostenblock: Sortenreiner Bauschutt ist günstig, gemischter wird zu Baumischabfall und kostet für die gesamte Menge den höchsten Satz. Warum sich das rechnet, steht im Beitrag Rückbau statt Abriss.
Wie wir das abwickeln, steht unter Rückbau und Entkernung privater Immobilien, bei größeren Objekten unter Entkernung und Abbrucharbeiten.
Rohbau und Statik
Jetzt entsteht der neue Grundriss. Durchbrüche werden gesetzt, Stürze eingebaut, tragende Teile ertüchtigt. Alles, was die Lastabtragung verändert, braucht die Freigabe des Tragwerksplaners, und oft auch die Bauaufsicht.
Dieser Abschnitt ist der einzige, bei dem sich Sparen nie lohnt. Ein zu knapp bemessener Sturz fällt beim Einbau nicht auf. Er meldet sich Jahre später als Riss über der Öffnung.
Haustechnik liegt vor dem Putz
Elektro, Sanitär, Heizung und Lüftung werden verlegt, solange die Wände offen sind. Wer hier zu früh schließt, stemmt fertige Wände wieder auf.
Zwei Dinge sind leicht zu vergessen und später teuer: genügend Leerrohre für Netzwerk und spätere Nachrüstungen, und die Vorbereitung für eine Wärmepumpe, falls die Heizung erst in einem zweiten Schritt getauscht wird.
Dämmung, Fenster und das GEG
Sobald Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut werden, greift § 48 des Gebäudeenergiegesetzes. Die betroffenen Flächen müssen dann die Höchstwerte für den Wärmedurchgangskoeffizienten aus Anlage 7 einhalten.
Es gibt eine Bagatellgrenze: Bleibt die Änderung unter 10 Prozent der Gesamtfläche der jeweiligen Bauteilgruppe, gilt die Anforderung nicht. Bei einer Kernsanierung wird diese Grenze bei Fenstern, Dach und Außenwand in aller Regel überschritten.
Praktisch heißt das: Wer die Fenster tauscht, bindet sich an die U-Werte, und zwar für die getauschten Fenster, nicht für alle im Haus. Planen Sie Dämmung und Fenster deshalb zusammen, nicht nacheinander.
Ausbau
Estrich, Trockenbau, Innentüren, Boden und Malerarbeiten bilden den Schluss. Hier wird die Reihenfolge am häufigsten gedreht, weil der Bauherr Fortschritt sehen will.
Zwei Regeln halten: Estrich braucht seine Trocknungszeit, bevor ein dichter Belag daraufkommt, sonst steht die Feuchte darunter fest. Und gemalert wird vor dem Bodenbelag, nicht danach. Beides übernehmen wir auf Wunsch gleich mit, siehe Boden verlegen und Malerarbeiten.
Wenn die Reihenfolge kippt
Die typischen Fälle sehen alle gleich aus. Der Schadstoffbefund kommt nach der Entkernung, und der halbe Container muss neu deklariert werden. Die Statik wird nachgereicht, und ein Durchbruch sitzt falsch. Die Elektrik wird nachgezogen, und frischer Putz fliegt wieder auf.
Keiner dieser Fälle ist ein Unglück, sie kosten nur jeweils Wochen. Eine Kernsanierung hat davon nicht viele zu verschenken, weil die Gewerke aufeinander warten.
Fazit
Eine Kernsanierung ist kein großes Renovieren, sondern ein Rückbau mit anschließendem Neuaufbau. Der Teil, der über Zeitplan und Budget entscheidet, liegt am Anfang: Schadstoffe und Statik klären, bevor etwas verschwindet.
Den Rückbau und die Entsorgung mit Nachweis übernehmen wir aus einer Hand, auf Wunsch mit Boden und Malerarbeiten danach. Rufen Sie an unter 08221 – 964 80 36 oder schildern Sie Ihr Vorhaben über das Kontaktformular.
FAQ zum Thema Kernsanierung
Was ist der Unterschied zwischen Kernsanierung und Entkernung?
Die Entkernung ist der Rückbau bis auf die tragende Substanz. Die Kernsanierung umfasst diesen Rückbau und den anschließenden Neuaufbau mit Haustechnik, Dämmung und Ausbau. Jede Kernsanierung beginnt mit einer Entkernung, aber nicht jede Entkernung führt zu einer Kernsanierung.
Brauche ich für eine Kernsanierung eine Genehmigung?
Das hängt vom Eingriff ab. Reine Innenarbeiten ohne Veränderung an tragenden Bauteilen sind häufig verfahrensfrei. Sobald die Statik verändert wird, sich die Nutzung ändert, die Außenhülle angetastet wird oder Denkmalschutz besteht, ist die Bauaufsicht einzubeziehen. Die Bauordnungen sind Ländersache, fragen Sie vor Planungsbeginn beim zuständigen Bauamt nach.
Welche Wände darf ich entfernen?
Nichttragende Wände können weg, tragende nur mit statischem Nachweis und passendem Ersatz, meist einem Stahl- oder Betonsturz. Ob eine Wand trägt, erkennt man nicht an der Dicke. Das klärt ein Tragwerksplaner, bevor die Entkernung beginnt.
Muss ich bei einer Kernsanierung dämmen?
Wenn Sie Außenbauteile erneuern, ja. § 48 des Gebäudeenergiegesetzes schreibt für die betroffenen Flächen Höchstwerte nach Anlage 7 vor. Nur bei Änderungen unterhalb von 10 Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe entfällt die Anforderung, und diese Grenze wird bei einer Kernsanierung meist überschritten.
Kann ich während der Kernsanierung im Haus wohnen?
Bei einer echten Kernsanierung in der Regel nicht, weil Heizung, Wasser und Strom zeitweise fehlen. Bei einem abschnittsweisen Rückbau geht es, etwa geschossweise oder in einer Haushälfte. Wir arbeiten auch in bewohnten Objekten, dann mit Staubschutz, abgetrennten Verkehrswegen und abgestimmten Arbeitszeiten.
